Duurzaam investeren en vastgoed: overeenkomsten en verschillen

15-01-2016 '} {seo_descr}

“DTZ Zadelhoff weer beschuldigd van maken foutieve taxatie” kopte het FD deze week. Volgens het FD hing DTZ een prijskaartje van € 6,3 miljoen op het oude stadskantoor terwijl Cushman & Wakefield een prijskaartje van € 2 miljoen aan hetzelfde pand hangt. Het verschil in waardering zou worden verklaard doordat DTZ met 163 appartementen rekent terwijl Cushman slechts met 136 appartementen rekent. De gemeente Tilburg speelt ook een rol in het stuk: deze lijdt namelijk een verlies tussen de € 3 miljoen en € 4 miljoen wanneer er geen vergunning komt om op dezelfde locatie een Primark te vestigen. Als er geen Primark komt, is het pand immers veel minder waard, aldus het FD.

Bij deze laatste zin dacht ik een fractie van een seconde: “Huh?”. En toen viel het kwartje.

Nu denkt u ondertussen waarschijnlijk: “Wat heeft dit nu weer met duurzame energie te maken waar ie altijd over schrijft?” Meer dan u denkt en dat zal ik u uitleggen.

Kasstromen

De waarde van bedrijfsvastgoed is volledig gebaseerd op de kasstromen (de huuropbrengsten) die gegenereerd worden met het vastgoed. De hoogte van de huur zelf is afhankelijk van een aantal factoren: de locatie, het aantal vierkante meters, parkeerplaatsen, etc.
Als je een vastgoedman of -vrouw vraagt wat ie voor een pand heeft betaald of ontvangen dan is het antwoord tien, twaalf of misschien wel twintig keer de huur. Dit zegt dus niets over de prijs zelf die betaald is, want twintig keer de (jaar) huur is misschien maar twee ton terwijl twaalf keer de huur wel anderhalf miljoen kan zijn. Toch krijgt de twintig keer de huur man of vrouw meer lof toegezwaaid in het geval van verkoop dan de twaalf keer de huur man of vrouw. Het aantal keer huur dat betaald wordt, is ook weer afhankelijk van een aantal factoren, zoals bezettingsgraad, mutatiegraad, het risicoprofiel van de huurder en de looptijd van de huurcontracten.

Bij investeringen in duurzame-energie-productie het eigenlijk niet anders.

De waarde (lees de Internal Rate of Return, ook wel IRR) van een duurzaam-energie-project wordt ook bepaald op basis van de kasstromen (EBITDA): hoe hoger de IRR, hoe beter. Ter vergelijking: een zonne-installatie die een EBITDA genereert van € 10.000,- per jaar is met een rendementseis van 8% 12,5 keer de EBITDA waard. Hierbij moet ik wel opmerken dat ik in dit voorbeeld een looptijd aanhoud van 25 jaar en een indexering toepas van 2% per jaar (huur wordt doorgaans jaarlijks geïndexeerd).

De hoogte van de EBITDA van een duurzaam-energie-project is ook afhankelijk van een aantal factoren. Wanneer we wederom de zonne-installatie nemen, dan gaat het bijvoorbeeld om oriëntatie van de panelen, hellingshoek van de panelen, instraling op de locatie en de kwaliteit van de installatie omdat dit samen het energetisch rendement ( het aantal kWh per kWh) bepaalt. De locatie bepaalt ook de jaarlijkse kosten: een grondgebonden installatie heeft beveiliging nodig (hek) en zonnepanelen op een laagbouw school of sporthal zijn veel gevoeliger voor vandalisme. Panelen dicht bij de snelweg (fijnstof) of bomen (groene aanslag) moeten bijvoorbeeld veel vaker worden schoongemaakt dan panelen die hier geen last van hebben.

Overheid

Vooropgesteld: ik ben niet thuis in de overheidsregelingen (fiscaal, subsidies, etc.) voor vastgoed. Ik kan daarom geen vergelijking maken met die voor duurzame energie. Ik kan echter wel uiteenzetten welk effect de verschillende regelingen voor duurzame energie op het rendement kunnen hebben.

Als voorbeeld neem ik een installatie van 200 zonnepanelen met 50 kWp vermogen. Wanneer deze op een dak liggen van een pand met een aansluiting kleiner dan 3 x 80 Ampère, dan kan de opwek gesaldeerd worden. Hierdoor kan de opbrengst per kWh (eigenlijk de vermeden kosten) oplopen van 6 cent per kWh (de gemiddelde vermeden energiebelasting over de eerste 50.000 kWh) tot misschien wel 10 cent per kWh wanneer er ook nog 4 cent voor de kale stroom wordt betaald. De IRR is hier 6,5%

Wanneer deze installatie wordt aangesloten op een aansluiting die groter is dan 3 x 80 Ampère, dan mag er niet gesaldeerd worden en wordt er alleen energiebelasting vermeden wanneer er gelijktijdig energie wordt opgewekt én verbruikt. In dat geval wordt hier ook variabele transportkosten vermeden. Wanneer de gelijktijdigheid 50% is, daalt het voordeel op de energiebelasting met iets meer dan een cent van 6 naar 5 cent per kWh. Dankzij de vermeden variabele transportkosten, zit hier nog een voordeel waardoor ‘de schade’ niet een hele maar slechts een halve cent per kWh is. De installatie is dus minder waard geworden. Wanneer ook hier 4 cent per kWh voor de kale stroom wordt betaald, is de totale waarde dus geen 10 maar 9,5 cent per kWh. De IRR is hier 5,8%.

Een aansluiting groter dan 3 x 80 Ampère heeft als voordeel dat SDE aangevraagd kan worden voor een installatie groter dan 15 kWp. Hierdoor kan er (ruim) 15 jaar lang 5 tot 8 cent per kWh subsidie worden gekregen waardoor de kWh prijs tussen de 14,5 en 17,5 cent per kWh uit kan komen. De IRR komt hier dan uit tussen de 12% en 15,4%.

In het geval deze installatie gebruik maakt van de Regeling Verlaagd Tarief, worden de kilowatturen nog veel meer waard. Zelfs meer dan met de hoogste SDE-bijdrage in 2016. Dit is te danken aan het feit dat de geproduceerde kWh verrekend mogen worden tegen het tarief van de energiebelasting in de eerste schijf, ofwel 10,07 cent per kWh. Tellen we hier de kale stroomprijs van 6 cent per kWh weer bij op, dan is de waarde zelfs 16,07 cent. De IRR is hier 13,8%.

Zoals gezegd: ik ben niet op de hoogte van de regelingen voor vastgoed, maar ik kan me niet voorstellen dat de overheid in staat is om met verschillende regelingen drie verschillende waardes voor één en hetzelfde pand te creëren. Vertaald naar aantal keer de huur, varieert deze in de voorbeelden namelijk tussen de 6 en 12 terwijl de installatie en de gebruiksfunctie in de basis niet anders is.

Structureren

Vooropgesteld: dit is geen pleidooi voor meer of minder regelingen. Ik wil vooral duidelijk maken dat kennis van de wet- en regelgeving ertoe kan leiden dat je veel meer waarde kunt creëren met je investering in duurzame energie. Naast de landelijke regelingen zijn er namelijk ook nog regionale regelingen. Zo kun je namelijk ook nog 20% van je investering gesubsidieerd krijgen wanneer de 200 panelen in Gelderland worden geplaatst en 20% van de investering wordt gecrowdfund onder minimaal 50 mensen die minimaal 5 jaar lang meedoen voor minimaal € 50,- per persoon. Wanneer het lukt om deze subsidie te bemachtigen, gaan de eerder genoemde IRR’s omhoog naar respectievelijk 9,1%, 8,4%, 15,6 – 19,6% en 17,7%.

Risico’s

Wat nog wel belangrijk is om te melden, is dat ik met een gelijkblijvende energieprijs heb gerekend terwijl dat op dit moment absoluut niet aan de orde is. De afgelopen maanden zijn de elektriciteitsprijzen voor de komende jaren namelijk met bijna 40% gedaald waardoor alle investeringen van de afgelopen jaren een fors lager rendement zullen hebben dan verwacht.

Maar ja, dat heeft de verhuurder aan V&D ook. Heb ik toch weer een vergelijking met het vastgoed kunnen maken.

Terug naar overzicht